一季度房地产投资销售有望重归平稳

2019-08-16 19:53:58 来源: 梧州信息港

  今年以来,股市房地产板块“跌跌不休”的态势似乎已经固化。1月26日,申万地产指数下跌4.68%,在2 个一级子行业中跌幅。1月以来,地产股跌幅超过A股整体10.12%,位居前列。我们认为,这更多的是由于市场对地产股未来预期不确定所致。经过短期的阵痛,地产市场将更快地回归正常。2009年12月以来,由于新开工面积、竣工面积及购置土地面积的减少,未来有效供给面积仍然不足,房价下行的可能性不大。在销售方面,随着市场预期的企稳和CPI的上行,销售增速有望回到去年二季度的平均水平。由于基数原因,全年地产投资增速不会大幅下滑。

  供给不足导致房价难以下跌

  目前出台的调控措施直指高房价,但我们认为不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从去年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为 4.19%,分别比11月下滑了 8.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为 .19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大 .5%,从量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。

  我们认为,2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从我们统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月以来,这些城市平均去库存化速度都处于近 年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,我们认为,目前这些城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。

  一季度投资同比增幅较大

  由于基期因素,2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。我们回顾2009年上半年以来,地产开发刚刚走出阴霾,一季度投资增速平均为 . %,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但我们认为,在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。

  不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。我们认为,2010年地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。

  销售将逐渐回归常态

  1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩。截至上周,我们统计的1 个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于去年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与去年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。

  我们认为,在经济向好、CPI上升的阶段,今年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段,地产将是更多人回避通胀的资产。如果银行在具体执行中力度从严,可能投资性的行为会受部分抑制,如果留有缺口,投资性地产行为仍较难打压。总之,2010年年中以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场大幅波动的可能性不大。

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